在 AI 数据中心建设的整套融资逻辑中，最核心的问题之一就是最终谁会入驻承租。海量资金持续涌入数据中心及配套基建行业，行业需要确保大型云厂商、AI 实验室的算力租赁需求，与其付费能力能够匹配供给。
银行从业者与律师普遍认为，多数融资落地前，各方会敲定全部细节，既能降低过度建设风险，也能让基建债务融资对投资人更有吸引力。但现实情况是，数据中心开发商争相快速落地项目，融资流程往往无法全部走完，由此催生了过渡性融资需求。
高盛全球基建与实物资产融资主管约翰・格林伍德上周在《信息网》线上论坛表示：“当下大量企业申请设备融资及各类过桥融资。” 这类资金可在租赁合约敲定、长期融资到位前，垫付项目前期动工开销。
数据中心建设的主体资金，放款机构十分看重承租方的信用资质；数据中心企业股东也需要明确，究竟是谁支付租金，以此支撑自身营收测算。正因如此，云厂商、芯片企业开始提供履约兜底保障，为 AI 实验室这类最终承租方背书：一旦承租方无力支付租金，全球多家头部科技企业承诺兜底履约。
但哪怕租赁合同尚未敲定，开发商依旧需要资金用于土地平整、电力勘测，或是抢购日渐稀缺、用于自建发电的燃气轮机。
主流解决方案之一：开发商在承租方签约租赁协议前，提前拿到银行或其他金融机构贷款。这类前置融资的申请量近期大幅激增。格林伍德称：“这是目前客户咨询量涨幅最高的赛道之一。”
该赛道也诞生了多种创新融资模式，引入云企业分担放贷风险。格林伍德坦言：“这片领域的金融创新层出不穷。”
举例而言，多家 AI 实验室、云服务商开始采用业内所称成本补偿协议（CRA）。格林伍德解释，根据成本补偿协议，意向承租方会告知开发商：“我们还未签署完整租赁合同，但你可以先行启动前期采购工作。”
开发商凭这份协议即可获取贷款，放款机构将协议视作还款保障。若最终租赁谈判失败，超大规模云厂商或 AI 实验室将全额赔付开发商前期所有投入成本，间接保障放贷机构回款。放款方、云厂商还可接管这笔资金购置的燃气轮机等资产，另行调配使用或对外出售。
依托这类融资，项目可以提前推进，更容易吸引优质大客户入驻。数据中心本体施工难度并不高，但想要按时高效完工，开发商必须走完土地、电力、建材一系列繁琐审批、签约与设备采购流程，项目落地全周期都离不开资金支撑。
电力配套领域也诞生了同类模式。原加密矿企、如今转型 AI 数据中心开发的应用数字公司（Applied Digital），与意向供电方克莱科电力（Cleco Power）签订了成本补偿协议。这份协议和前述案例有所区别：本次是开发商承诺报销前期开发费用，而非 AI 实验室、投资级云厂商兜底。
财报文件显示，截至 3 月末，克莱科电力依据协议，已向应用数字公司开出 2500 万美元账单。次月双方正式签署供电协议。惠誉评级为克莱科部分债券出具评级，在 5 月末指出，成本补偿协议等合同保障条款有效降低了债券持有人的风险。
市场还衍生出多种变体方案。文件披露，麦格理集团去年为应用数字公司设立专项贷款额度；开发商计划动用这笔资金，在与一家投资级大型云厂商深度洽谈租赁的阶段，垫付数据中心的租前前期开发成本。企业首批动用 1 亿美元贷款开发地块。
当然，这类模式并非次次顺利落地。西德克萨斯在建大型数据中心、电力企业费米美国（Fermi America）就是公开的反面案例，该公司董事会包含前得克萨斯州州长里克・佩里。企业去年 9 月 IPO 招股书披露，正与意向主力承租方洽谈成本补偿协议。
费米表示，协议提供的资金可用于园区建设；若承租方最终签约落地，费米后续以租金抵扣的形式分多年归还这笔款项；若租赁谈判破裂，费米需要全额偿还预付款。
去年 11 月，费米披露谈判细节：双方敲定 1.5 亿美元建设预付资助协议，这笔资金原本可以用于开工建设。
然而次月独家谈判窗口期结束，双方依旧没能敲定租赁合同，意向承租方撤回 1.5 亿美元预付款。消息一出，费米股价大幅跳水。（我此前任职《商业内幕》时率先曝光，该意向承租方为亚马逊。）
整体来看，开发商与金融机构普遍认定：快速抢占落地窗口期，比死守完整租赁合约再动工更重要。成本补偿协议、租前过桥贷款赋予企业前置动工的底气，但也折射出行业日益尖锐的矛盾。各大云巨头、AI 实验室疯狂跑马圈地争抢数据中心资源，往往同步考察大量地块，仅敲定最优项目落地。过桥融资能让开发商抢占先机，却无法保证项目最终顺利落地。
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责任编辑：郭明煜
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